Wenn wir von einem Kreditrechner sprechen, sollten wir uns auch dem Thema Immobilienkredit in Österreich widmen. Dabei spielt es keine Rolle, ob es sich um eine Baufinanzierung oder eine Hausfinanzierung handelt. Immobilienkredite begleiten den Darlehensnehmer meist über zwei oder drei Jahrzehnte.
Planungsfehler bei der Finanzierung können richtig teuer werden. Vor diesem Hintergrund ist ein Immobilienkreditrechner die beste Lösung, um sicherzustellen, dass der Kreditnehmer die Finanzierung bekommt, die auch wirklich zu ihm passt.
Der Immobilienkreditrechner – mehr als nur Zahlenwerk
Ein Immobilienkreditrechner, der zwar die Zahlen präsentiert, den Kreditnehmer dann aber mit dem Ergebnis alleine lässt, bietet keine optimale Lösung. Vor allem stellt sich die Frage, wie viele Banken er vergleicht. Unser Kreditrechner Österreich kooperiert mit optifin.at.
Immobilienkredit Vergleich im September 2021 in Österreich
Für optifin.at als Immobilienkreditrechner sprechen zahlreiche Gründe:
- Über 80 Banken im Immobilienkreditvergleich
- Über 30 Jahre Erfahrung
- An 40 Standorten in Österreich präsent
- Onlineabschluss oder persönliche Beratung möglich
- Immer wieder individuelle Sonderkonditionen
- Begleitung von der ersten Anfrage bis zur Darlehensauszahlung
Mit diesen Attributen ausgestattet, hat sich optifin.at in den letzten drei Jahrzehnten als verlässlicher Partner mit Top-Konditionen bei Immobilienkrediten etabliert.
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Nebenkosten Wohnungskauf – gerne vergessen
Eine Wohnung kaufen oder ein Haus kaufen steht und fällt mit dem Eigenkapital. Die Zinsen für Baufinanzierungen hängen, ebenso wie bei einem klassischen Ratenkredit, unter anderem von der Bonität des Kreditnehmers ab. Die Laufzeit spielt allerdings auch eine Rolle. Je höher das Eigenkapital ausfällt, um so positiver wirkt sich dies auf die Bonität aus.
Banken in Österreich bewerten eine Eigenkapitalquote von mindestens 20 Prozent als durchaus positiv. Allerdings geht ein Sachverhalt bei den Kreditnehmern häufig vergessen – die Erwerbsnebenkosten. Das Eigenkapital definiert sich idealerweise als „20 Prozent des Kaufpreises zuzüglich der Erwerbsnebenkosten“.
Dazu muss man aber auch wissen, wie hoch die Erwerbsnebenkosten ausfallen. Sie betragen
- Grunderwerbsteuer 3,5%
- Grundbucheintragungsgebühr 1,1%
- Immobilienmakler maximal 3,6% (inkl. USt)
- Kaufvertragsgebühren maximal 2%
Die Höhe der Maklerprovision in Österreich hängt von der Höhe des Kaufpreises ab:
| Wert | Provision |
|---|---|
| Bis 36.336,42 Euro | Vier Prozent des Wertes |
| Von 36.336,42 Euro bis 48.448,51 Euro | 1.453,46 Euro |
| Über 48.448,51 Euro | Drei Prozent des Wertes |
Für eine Immobilie mit einem Kaufpreis von 400.000 Euro stellt sich die Finanzierung wie folgt dar:
20 Prozent Eigenkapital auf den Kaufpreis entspricht 80.000 Euro. Erwerbsnebenkosten 10,2 Prozent ergibt 40.800 Euro.
In der Summe benötigt der Kreditnehmer 120.800 Euro an Eigenmitteln. Allerdings erhöhen sich diese noch um die Gelder, welche vom Auszahlungsbetrag einbehalten werden, beispielsweise die Bearbeitungsspesen, welche bis zu drei Prozent betragen können. Hier ist allerdings entscheidend, wie die einzelne Bank diese Aufwendungen handhabt und in welcher Höhe sei anfallen.
Der Zinsrechner beim Immobilienkreditvergleich
Das Herzstück bei einem Immobilienkreditvergleich ist natürlich der Zinsrechner. Er gibt die wichtigste Information, was die Traumimmobilie im Monat kostet. Vier Faktoren bestimmen die Höhe der Zinsen:
- Die Bonität des Kreditnehmers
- Die Laufzeit des Darlehens
- Fixzins oder variabler Zins
- Dauer der Festschreibung beim Fixzins
In den meisten Fällen erfolgt eine Baufinanzierung durch ein annuitätisches Darlehen, seltener mit endfälligen Krediten.
Ein annuitätisches Darlehen kombiniert in der monatlichen Rate Zinsen und Tilgung. Die Tilgungsleistung wird in der Regel am Ende des Jahres verrechnet. Damit bei einer gleichbleibenden Rate steigt dann im Folgejahr der Tilgungsanteil in der Rate, der Zinsanteil sinkt.
Das endfällige Darlehen sieht nur die Zinszahlung an die Bank vor. Die Tilgung erfolgt am Ende der Darlehenslaufzeit in einer Summe. Dies kann beispielsweise durch einen parallel besparten Fondssparplan geschehen.
Um die Angebote der einzelnen Banken am besten vergleichen zu können, empfiehlt sich ein Blick auf den effektiven Jahreszins nicht auf den Nominalzins. Der effektive Jahreszins berücksichtigt alle weiteren Kosten, die mit der Finanzierung entstehen, beispielsweise auch die Bearbeitungsgebühr.
Staatliche Förderung – der vereinfachte Weg zur eigenen Immobilie
Nach wie vor sieht auch der Staat den Immobilienerwerb als förderungswürdiges Investment. Bürger, die mit Renteneintritt über eine schuldenfreie Immobilie verfügen, müssen sich keine Gedanken darüber machen, dass potenzielle Mieterhöhungen die Pensionen langsam auffressen.
Österreich kennt insgesamt vier Varianten der staatlichen Förderung:
- Landes- bzw. Eigenmittelersatzdarlehen, die sich durch ihre günstigen Konditionen auszeichnen.
- Zuschüsse: Werden einmalig gezahlt und müssen vom Antragsteller nicht zurückgezahlt werden.
- Zins- oder Annuitätenzuschüsse: Helfen dabei, den eigentlichen Immobilienkredit zu tilgen.
- Bürgschaften: Das Bundesland bürgt für den Immobilienkredit, um so ein Darlehen zu ermöglichen.
Diese variieren allerdings von Bundesland zu Bundesland. Die Förderung hängt zum einen vom Einkommen, zum anderen von der Anzahl der im Haushalt lebenden Personen ab.
Die Eckdaten der Wohnbauförderung Österreich 2021 lauten für die einzelnen Bundesländer wie folgt:
| BUNDESLAND | 1 PERSON | 2 PERSONEN | 3 PERSONEN | 4 PERSONEN | JE WEITERE PERSON |
|---|---|---|---|---|---|
| Wien | 53.090 Euro | 79.100 Euro | 89.520 Euro | 99.920 Euro | 5,820 Euro |
| Niederösterreich | 40.000 Euro | 65.000 Euro | 8.000 Euro | ||
| Oberösterreich | 37.000 Euro | 55.000 Euro | 5.000 Euro | ||
| Burgenland | 38.000 Euro | 65.000 Euro | 66.500 Euro | 68.000 Euro | 70.000 Euro * |
| Steiermark | 34.000 Euro | 51.000 Euro | 4.500 Euro | ||
| Kärnten | 38.000 Euro | 55.000 Euro | 61.000 Euro | 67.000 Euro | 6.000 Euro |
| Salzburg | 35.880 Euro | 55.200 Euro | 59.340 Euro | 66.240 Euro | 70.380 Euro ** |
| Tirol *** | 2.850 Euro | 4.650 Euro | 5.000 Euro | 5.350 Euro | 350 Euro |
| Vorarlberg *** | 3.100 Euro | 5.500 Euro | |||
| * Fünf-Personen-Haushalt | |||||
| ** Fünf Personen, bei sechs Personen 74.520 Euro und bei mehr als sechs Personen 80.040 | *** Angegeben ist ein Zwölftel des Nettojahreseinkommens plus Unterhalt |
Diese Übersicht zeigt, wer in Niederösterreich noch gefördert wird, geht in Salzburg leer aus. Gerade in den „Grenzgebieten“ zweier Bundesländer kann die Überlegung, zehn Kilometer weiter zuziehen, eine erhebliche Entlastung beim Immobilienkauf mit sich bringen.
Die Wohnbauförderung hierzulande orientiert sich an drei Zielen:
- Baumaßnahmen wie Sanierungen (zum Beispiel energetischer Natur)
- Personenförderung bei dringendem Wohnbedarf
- Eigenheimförderung
Neben den Einkommensgrenzen gelten auch noch andere Rahmenbedingungen. Der Antragsteller muss entweder bereits eine Immobilie besitzen oder eine gültige Baugenehmigung vorlegen. Er muss den Antrag auf Förderung vor Beginn der Bauarbeiten oder Sanierungsarbeiten stellen. Die Immobilie wird Hauptwohnsitz und der bisherige Wohnsitz innerhalb von sechs Monaten aufgegeben. Darüber hinaus muss auch ein Mindesteinkommen nachgewiesen werden, um sicherzustellen, dass die monatliche Rate erbracht werden kann.
Bausparen Österreich 2021
Bausparen, obwohl oft genug als veraltet, überholt und sowieso langweilig abgetan, hat immer noch seinen festen Platz bei Immobilienfinanzierungen. Einer der Gründe dürfte die staatliche Sparförderung in Form der Bausparprämie in Österreich sein. Diese beträgt 1,5 Prozent und wird für maximal 1.200 Euro Sparleistung gezahlt. Auf die Prämie fällt keine Kapitalertragssteuer an.
- Aus dem maximal geförderten Betrag ergibt sich die standardmäßige Einstiegsbausparsumme. Sechs Jahre lang zahlt der Bausparer 100 Euro monatlich in seinen Bausparvertrag, macht unter dem Strich 7.200 Euro Sparguthaben.
- Abhängig vom gewählten Tarif und dem notwendigen Bausparguthaben ergibt sich üblicherweise bei einem 50-Prozenttarif eine Bausparsumme von 14.200 Euro.
Die vier in Österreich aktiven Bausparkassen
- Wüstenrot Bausparkasse
- sBausparkasse
- Raiffeisen Bausparkasse
- start:Bausparkasse
bieten die unterschiedlichsten Lösungen an, zahlen auch teilweise eigene Boni auf die Sparverträge. Für die Finanzierung stehen sowohl Darlehen mit variablem Zins als auch mit Fixzins zur Verfügung.
Der flexible Zinssatz bei einem Bauspardarlehen ist mit einem besonderen Schmankerl ausgestattet. Für die ersten 20 Jahre des Darlehens darf der Zinssatz niemals die Grenze von sechs Prozent p.a. übersteigen. Gerade in Zeiten mit höheren und uneinheitlich tendierenden Zinsen bietet diese Klausel bestmögliche Sicherheit.
Bausparen als Absicherung für Reparaturen
Bausparen, gerade in der Größenordnung der staatlichen Förderung, empfiehlt sich für Immobilienbesitzer grundsätzlich. Der Begriff „Krankenschein für die Immobilie“ trifft es in diesem Zusammenhang recht gut.
Plötzlich notwendige Reparaturen am Haus und gerade kein Polster auf dem Tagesgeldkonto ist für Hausbesitzer ein unschönes Szenario. Mit der Zwischenfinanzierung bei einem noch in der Ansparung befindlichen Bausparvertrag ist die Problematik vom Tisch.
